Preisanstiege suggerieren einen intakten Markt

Einen raschen Zinsanstieg ist wohl eher ausgeschlossen – bleiben die Zinsen unverändert, sind die Renditeaussichten gegeben. So die vereinfachte Theorie.

Hinterfragt man den Marktmechanismus detaillierter, sind Gefahren einer möglichen Marktkorrektur erkennbar. Ausgehend vom Wohnungsbau; im Sog die Privaten.

Negative Wertkorrekturen sind realistisch, jedoch nicht infolge eines Zinsanstiegs – Szenarium:

Rendite-Objekte ohne Fremdfinanzierung

• Hohe Objektpreise (Kapital), hoher Leerwohnungsbestand und Mietzinsreduktionen (Ertragsminderung) schmälern die Renditen.
• Um künftige Renditen zu stabilisieren, sind Negativ-Wertkorrekturen unausweichlich.

Rendite-Objekte mit Fremdfinanzierung

• Ertragsminderungen und Wertkorrekturen führen zu Zinsanpassungen und Kapitalnachschuss.
• Die Banken beurteilen ihre Kreditportfolios neu. Auch das Wohneigentum (Stockwerkeigentum) wird mit Wahrscheinlichkeit tangiert sein.

Die wundersame Geldvermehrung – die Immobilienkonzerne

So manche Indikatoren sprechen durchaus für reale Gefahren im Immobilen-Markt Schweiz. Doch negative Wertkorrekturen meiden die Immobilienkonzerne wie der Teufel das Weihwasser.

Noch hält sich das System, denn

• jährlich werden wundersam positive Wertkorrekturen vorgenommen.
• besonders in Landesteilen mit hohem Leerwohnungsbestand wird kräftig investiert. Warum? Tiefe Objektpreise wiedergeben hohe (theoretische) Rendite-Erwartungen.
• Mietzinssenkungen werden ausgeschlossen, um weiterhin die theoretischen Renditen zu erreichen.

[lightgrey_box] Jährliche positive Wertkorrekturen kompensieren die Differenz zwischen Soll-Mietertrag und Ist-Ertrag mit dem Ergebnis, die Renditen werden gehalten. [/lightgrey_box]

Die Markt-Teilnehmer im Wohnungsbau sind zahlenmässig überschaubar.

• Wenige bieten für Immobilien-Objekte immer höhere Preise. Folge: Positive Wertkorrekturen.
• Immobilien-Schätzer bewerten im Auftrags- und Abhängigkeitsverhältnis der Immobilienkonzerne die Gebäudeobjekte.

Mietwohnungen bleiben leer, auf Mietpreissenkungen wird verzichtet

Interessierte Marktbeobachter fragen sich, warum Immobilienkonzerne die Mietpreise nicht senken, stattdessen einen Leerstand «bevorzugen»?

• Die Renditerwartungen und der Kreditzins sind mit theoretischen Erwartungen kalkuliert.
• Wird eine Mietzins-Senkung vorgenommen, fallen die Renditen.
• Fallende Renditen führen zu negativen Wertkorrekturen.

Positive Wertkorrekturen – Ende der Fahnenstange?

Ausbleibende Neubewertungen hat in den Ertragszahlen markante Auswirkungen. So geschehen bei der Mobimo AG, Halbjahresergebnis 2018:

• Erfolg aus Neubewertung: -42.1%
• Gewinn: -40.1%
• Gewinn der Aktionäre: -39.8%
• Gewinn je Aktie: -4.2%

Die Aktie der Mobimo AG hat seit einem Jahr (1y) einen Rückgang von knapp 12 Prozent.

Linie rot: Mobimo AG (MOBN) –11.99%
Linie blau: Immofonds (IM) –8.09%
Linie schwarz: SXI Swiss Real Estate (CHRE) –0.39%

Kantonalbank – Halbjahreszahlen 2018

Die Kantonalbanken erzielten im Hypothekar-Geschäft per Juni 2018 einen Zuwachs von gut 7 Milliarden Franken. Ist Wachstum auch rentabel?

1. Halbjahr 2018, die Geschäftszahlen ausgewählter Kantonalbanken.

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Weiterführende Informationen

• Kauf Eigentumswohnung – Sie sind Mieter? Gratuliere. Artikel auf digitalmedia.ch vom 19. März 2017.
• Ad hoc Informationen auf Twitter von digitalmedia.ch

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